房貸怎麼還最省？本息平均攤還VS本金平均攤還貸款試算比較[轉貼]
申辦房屋貸款時，除了要看房貸利率、房貸成數，選擇適合自己的還款期限及方式也很重要。常見的房貸還款方式有哪些？本息平均攤還法與本金平均攤還法是什麼？房貸怎麼還最划算？本篇直接試算給你看。
本金平均償還的總利息支出為2,406,690元：
使用2年寬限期再本息平均償還的總利息支出為2,774,413元：
本息平均攤還法的總利息支出，比本金平均攤還多了238,287元，但整體來說還款金額固定、每月負擔較小。另外，使用2年寬限期後的總利息支出，比不使用寬限期多了129,436元，建議如果經濟狀況允許，就不要使用房貸寬限期。
雖然貸款期限愈長、每月還款金額愈少，但是總利息支出反而會比較多，舉例來說，房屋貸款600萬、利率2%，分30年償還的月付金較少，但總利息支出卻多出70萬元：
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一、貸款還款方式有哪些？怎麼還最划算？
1. 本息平均攤還法
本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。 本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。- 本息攤還公式
- 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率 每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}
2. 本金平均攤還法
本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。 本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。- 本金攤還公式
- 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率
3. 本金到期一次清償法
本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。 由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。 優點：資金靈活度高，適合短期周轉 缺點：利息負擔最重4. 寬限期＋本息攤還法
寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。 由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。 優點：初期還款壓力較小 缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大
二、房屋貸款還款試算
假設貸款800萬、利率2%、分30年（即360期） 本息平均償還的總利息支出為2,644,977元：| 期數 | 當期月付金 | 當期本金 | 當期利息 |
| 1 | 29,570 | 16,237 | 13,333 |
| 180 | 29,570 | 21,875 | 7,695 |
| 360 | 29,347 | 29,298 | 49 |
| 期數 | 當期月付金 | 當期本金 | 當期利息 |
| 1 | 35,555 | 22,222 | 13,333 |
| 180 | 28,926 | 22,222 | 6,704 |
| 360 | 22,339 | 22,302 | 37 |
| 期數 | 當期月付金 | 當期本金 | 當期利息 |
| 1~24 | 13,333 | 0 | 13,333 |
| 25 | 31,115 | 17,782 | 13,333 |
| 360 | 30,896 | 30,845 | 51 |
三、房屋貸款的還款期限
| 貸款銀行 | 貸款期限 | 寬限期 |
| 台灣銀行 | 30年 | 3年 |
| 合作金庫 | 20年 | 未說明 |
| 土地銀行 | 30年 | 3年 |
| 遠東銀行 | 30年 | 未說明 |
| 華南銀行 | 30年 | 3年 |
| 國泰世華 | 未說明 | 2年 |
| 富邦銀行 | 30年 | 未說明 |
| 玉山銀行 | 20年 | 未說明 |
| 第一銀行 | 30年 | 未說明 |
| 兆豐銀行 | 30年 | 3年 |
| 彰化銀行 | 30年 | 未說明 |
| 台新銀行 | 30年 | 3年 |
| 永豐銀行 | 40年 | 3年 |
| 元大銀行 | 30年 | 未說明 |
| 滙豐銀行 | 未說明 | 未說明 |
| 中國信託 | 30年 | 3年 |
| 貸款方案 | 20年本息平均攤還 | 30年本息平均攤還 |
| 每月還款金額 | 30,353元 | 22,177元 |
| 總繳款金額 | 728萬元 | 798萬元 |
| 總利息支出 | 128萬元 | 198萬元 |
四、房屋貸款常見問題
- Q1房屋貸款可以提早還完嗎？房貸提前清償好嗎？
- A1如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。
- Q2央行升息會影響房貸嗎？
- A2會的，由於大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。同樣以貸款800萬、利率2%、分30年本息攤還為例： 原房貸月付金為29,570元，如果央行升息1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至30,519元。
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